Vendre en viager occupé

( Toutes les clauses et spécificités ci-dessous devront être incluses dans l’Acte de vente )

 

INTRODUCTION :
La vente en viager occupé s’adresse à des propriétaires qui souhaitent vendre leur Bien immobilier pour générer des revenus complémentaires conséquents tout en souhaitant rester dans leur logement durant toute leur vie et sans changer leurs habitudes… Vous percevrez un bouquet ainsi qu’une rente durant toute votre vie.

LE DROIT D’USAGE & D’HABITATION :
Vendre en viager occupé vous permettra de vendre votre propre Bien immobilier tout en conservant dans celui-ci un droit d’usage et d’habitation durant toute votre vie et ce sans changer vos habitudes. C’est un droit personnel d’user et d’habiter vous étant exclusivement réservé ainsi qu’à votre famille. Contrairement à un usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne vous permettra pas de louer le Bien.

LE BOUQUET :
C’est une somme d’argent à déterminer qui vous sera versée par l’acquéreur et que vous percevrez le jour de la signature de l’Acte authentique chez le Notaire, le solde étant converti en rente viagère. Le bouquet a une incidence directe sur la détermination de la rente dont le calcul sera effectué sur la partie résiduelle. Le bouquet ne sera pas imposable.

LA RENTE :
C’est une somme d’argent qui vous sera versée mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement en fonction de votre choix. Généralement, elle est versée mensuellement. Elle vous sera due par l’acquéreur durant toute votre vie et sera réversible à 100% sur la tête du conjoint survivant et sans droit de succession.

INDEXATION DE LA RENTE :
La rente sera indexée chaque année à date anniversaire selon un indice de votre choix. Généralement, c’est l’indice INSEE du coût de la consommation qui est choisi ce qui vous permettra de ne pas dévaloriser votre pouvoir d’achat.

GARANTIE DU PAIEMENT DE LA RENTE :
Lors de la vente de votre bien, une hypothèque de premier rang ( Privilège de vendeur ) sera prise chez le Notaire. Cette hypothèque sera assortie d’une clause résolutoire. C’est cette clause résolutoire qui vous garantira le bon paiement de la rente car en cas de non-paiement de la rente et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le Président du Tribunal ne pourra que constater que la vente est résolue ( vente annulée sans appel ). Dans ce cas, vous récupèrerez la pleine propriété de votre Bien préalablement vendu et vous conserverez les sommes déjà versées par votre acheteur défaillant ( bouquet + rentes ).

LIBERATION ANTICIPEE DU BIEN :
Il vous sera tout à fait possible si vous le souhaitez de transformer votre viager occupé en viager libre à tout moment sans que vous obteniez l’accord de votre acheteur, celui-ci ne pouvant s’opposer à votre décision. Dans ce cas, un pourcentage de revalorisation de la rente devra être déterminé. En règle générale, le pourcentage de revalorisation de la rente est d’environ 30 %. En cas de libération anticipée de votre part, votre acheteur pourra ensuite habiter ou louer le Bien.

IMPOTS :
Le bouquet est non imposable. Vous bénéficierez d’un avantage fiscal sur les rentes qui resteront à déclarer en partie et selon votre age dans votre déclaration de revenus. Si la vente intervient dès 70 ans, vous devrez déclarer 30 % des rentes perçues. Si la vente intervient entre 60 et 69 ans, vous devrez déclarer 40 % des rentes perçues. Si la vente intervient entre 50 et 59 ans, vous devrez déclarer 50 % des rentes perçues. Si la vente intervient avant 50 ans, vous devrez déclarer 70 % des rentes perçues.

TAXE FONCIERE :
Etant donné que la vente en viager est une vente immobilière, vous ne paierez plus de taxe foncière, ce sera votre acheteur qui devra s’acquitter de cette taxe. Seules les ordures ménagères resteront à votre charge étant donné que c’est vous qui possédez le droit d’usage et d’habitation. C’est votre acheteur qui sera responsable du paiement de la totalité de la Taxe Foncière. C’est ensuite qu’il vous réclamera le montant des ordures ménagères.

TAXE D’HABITATION :
Comme un locataire, en tant qu’occupant du Bien, vous continuerez à régler l’intégralité de votre Taxe d’Habitation.

CHARGES DE COPROPRIETE :
Vous ne paierez plus les charges dites propriétaires qui représentent en général 1/3 des charges totales de copropriété. Par contre, vous continuerez à payer les charges dites locatives qui représentent en général environ 2/3 des charges totales de copropriété étant donné que c’est vous qui possédez le droit d’usage et d’habitation. C’est votre acheteur qui sera responsable du paiement de la totalité des charges de copropriété. C’est ensuite qu’il vous réclamera le montant des charges dites locatives.

GROS TRAVAUX :
L’intégralité des gros travaux à venir tels qu’un ravalement de façade, une toiture à réparer, les mises aux Normes d’ascenseurs, une chaudière à changer etc… resteront à 100 % à la charge de votre acheteur.

DROITS DE SUCCESSION :
Il y a une exonération totale des droits de succession entre époux sur la rente. Elle sera réversible en totalité au dernier vivant.

FRAIS D’ACTES ET DROITS DE MUTATION :
La totalité des frais d’Actes ou droits de mutation « Frais de Notaire » seront intégralement à la charge de l’acheteur.

DIAGNOSTICS TECHNIQUES :
Pour la réalisation de la vente, il sera impératif de faire réaliser les diagnostics techniques qui sont obligatoires ( Loi Carrez, amiante, diagnostics énergétique…) Ils seront à votre charge sauf convention contraire avec votre acquéreur.

QUE SE PASSERA-T-IL EN CAS DE DECES ?
Quand le ou les vendeurs décèderont, il y aura extinction du droit d’usage et d’habitation et la rente cessera d’être versée.
Si les acheteurs décèdent avant les vendeurs, leurs héritiers auront l’obligation de continuer à verser les rentes et de laisser aux vendeurs leur droit d’usage et d’habitation à vie donc rien ne changera concernant les vendeurs.

 

 

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